ТСЖ «Черемушки»: кому это надо?

27.11.09, 21:10 1 комментарий

ТСЖ — странный и пока мало знакомый нам «продукт» последнего времени, который был заявлен Жилищным кодексом РФ, и в силу этого ряд правовых и экономических вопросов остался за гранью действующих законодательств (налогового, гражданского)… ТСЖ создается для собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы они осуществляли управление комплексом недвижимого имущества, обеспечивали эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом (ст. 135 ЖК РФ). Следовательно, ТСЖ должно защищать интересы собственников. Но так ли это на самом деле?

Рассмотрим это на порядке создания ТСЖ. Законодательством допускается проведение собрания ТСЖ в форме заочного голосования. Но, как показывает практика, при таком голосовании легче всего скрыть нарушения по его созданию. Чтобы защитить права собственников жилых помещений, законодательством предусмотрено, что товарищество создается только в том случае, если число его сторонников превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. За неприватизированные квартиры голосует чиновник муниципального образования. Но чиновнику все равно, кто и как будет руководить данной организацией, какова квалификация и добропорядочность членов правления и ревизионной комиссии.

Инициатива по созданию ТСЖ «Черемушки», которое, по замыслу администрации, объединит около 70 многоквартирных домов, находящихся в настоящее время на обслуживании МУП «ЖЭК-6», исходит от начальника управления ЖКХ городской администрации Л. Л. Карпинской. В данном случае чиновник забывает, что по Жилищному кодексу он обязан обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы. При такой «накаленной» ситуации я бы рекомендовала администрации вообще не участвовать в голосовании за создание ТСЖ в части муниципального жилищного фонда во избежание недовольств граждан.

Но пока весь административный ресурс и МУП «ЖЭК-6», и городской администрации направлен на создание товарищества. Я неоднократно наблюдала, что на пришедших в ЖЭК старушек лавиной сваливалась информация о том, как они будут прекрасно жить после создания ТСЖ. Сотрудники ЖЭК уверяют посетителей в том, что государственное финансирование капитального ремонта распространяется на дома, избравшие ТСЖ способом управления. Конечно, большинству домов в Черемушках 40 и более лет, и все они требуют капитального ремонта. Однако федеральные деньги предусмотрены для всех домов (решающую роль играет их «возраст»), подпадающих под федеральную программу реформирования ЖКХ, независимо от формы управления домом, и только на конкретные цели. А именно: ремонт внутридомовых коммуникаций — систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; ремонт крыш; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; утепление и ремонт фасадов. Работники ЖЭК прекрасно знают, но сознательно умалчивают о том, что ремонту не подлежит имущество самого собственника — ванны, унитазы, смесители, полы, окна и т. д.

Для того чтобы участвовать в программе реформирования ЖКХ в 2010 и 2011 годах с выделением федеральных денег на капремонт и переселение жильцов из ветхого, аварийного жилищного фонда, действительно необходимо увеличение доли ТСЖ. Но почему это должно происходить за счет жильцов злополучного мкр. Черемушки, в котором в основном живут пенсионеры и малообеспеченные жители нашего города. Может быть, в Кирово-Чепецке кроме нас есть желающие создать ТСЖ в новых или не так давно построенных домах. Ведь содержание таких домов требует гораздо меньших затрат и меньших хлопот.

Да и кто может гарантировать жителям домов ТСЖ «Черемушки», что целевые деньги от государства в будущем году вообще поступят, если простаивают и банкротятся предприятия, людям не выплачивают зарплату, резко падает уровень собираемости налогов? На фоне всеобщего обнищания населения кажется кощунственным повышение заработной платы сотрудникам ЖЭК-6 с января 2009 года.

Следует также спросить чиновников: если вы так заинтересованы в создании ТСЖ, то почему не вывесили проект Устава на внутридомовых досках объявлений? Ведь любой нормативный акт следует изучить, прежде чем подписывать. Мы бы хотели знать, на какой период выбраны (назначены) члены правления, порядок их перевыборов, возможность привлечения к ответственности. Почему члены правления не были представлены жителям домов, ведь объединяется практически целый микрорайон? Кто назначил этих людей и за какие заслуги? Почему нет представителя от нашего дома, или не нашлось достойных? От личности председателя ТСЖ, его квалификации и жизненного опыта зависит бесперебойность функционирования жилых помещений: снабжение светом, теплом, водой, чистота в доме, оперативность при решении ремонтных проблем (лифт сломался, труба протекла и т. п.). Во всех вопросах переговоры с обслуживающей организацией ведет председатель правления ТСЖ, которому придется в новых условиях управления быть и менеджером, и юристом, и психологом. Хорошие кадры стоят дорого, а плохие могут привести к плачевным финансовым результатам.

Нельзя забывать и о законодательной базе по налогообложению ТСЖ. Судебно-арбитражная практика позволяет исключить из налогооблагаемой базы расходы на текущий ремонт, обслуживание жилья, коммунальные платежи, признавая их целевыми. В то же время у ТСЖ практически нет шансов исключить из налогооблагаемой базы по налогу на прибыль (20%) и НДС (18%) средства, направленные на его функционирование. В состав данных расходов входит оплата труда председателя, бухгалтера. Следовательно, на сумму налогов и заработной платы членов правления участники ТСЖ не получат услуг. Следующей статьей увеличения расходов являются обязательные взносы в социальные фонды. Они начисляются на заработную плату (в 2010 году составляют 28% плюс примерно 1% от несчастных случаев на производстве). Из предоставленных листов для голосования неясно, по какой схеме будет работать ТСЖ с обслуживающей организацией. Но при любом раскладе органы управления ТСЖ дублируют органы управления обслуживающей организации, а их нужно обеспечивать — платить зарплату и налоги. Следовательно, членам ТСЖ невыгодно осуществлять обслуживание через МУП «ЖЭК-6», так как на рынке услуг можно найти других — более дешевых исполнителей для выполнения разовых работ по обслуживанию дома.

Все это аргументы, подтверждающие, что ТСЖ «Черемушки» невыгодно для жильцов, так как может привести не к экономии, а к увеличению расходов на содержание жилья. Однако создание ТСЖ выгодно администрации: она «подписалась» под федеральную программу. Выгодно это и управляющей компании в лице ЖЭК-6, так как жители перестанут донимать дирекцию по вопросам формирования тарифов, объема и качества предоставляемых услуг. Немаловажно также то, что по долгам перед обслуживающей организацией отвечает непосредственно ТСЖ, а не каждый отдельный житель, следовательно, можно отказать всем членам ТСЖ в предоставлении услуг. Не исключено, что для борьбы с неплатежами внутри ТСЖ придется привлекать юристов (для консультаций, защиты интересов в суде и т. д.). Почему об этом зашла речь? Да потому, что в отличие от других товариществ, которые создаются малой общностью людей (один дом), а, значит, все в курсе платежеспособности соседей, в ТСЖ «Черемушки», понятно, будет совсем по иному.

В заключение хочу выразить солидарность с жителями мкр. Каринторф. Администрация города должна нести ответственность за сложившуюся там ситуацию с отоплением. Неплатежеспособность некоторых членов ТСЖ, нерадивость правления обернулись катастрофой для остальных жителей. Разве это не урок для городской власти?

С. Шмакова,
житель мкр. Черемушки

Из письма в редакцию жительницы дома № 4 по ул. Азина Л. П. Скрябиной:
«Четыре раза обращалась в ЖЭК-6, потому что батареи в квартирах нашего подъезда еле греют… Почему работники ЖЭК считают, что 19 градусов — это нормальная для зимы температура. Мне приходится спать в двух теплых штанах и в двух свитерах. У меня больные суставы, и тепло мне просто необходимо. На очередной мой звонок диспетчер ответила, что батареи ведь не ледяные, так что ещё вам надо? На выходе у дома нет теплосчетчика, поэтому теплоснабжение мы оплачиваем не по факту его потребления. Вентили в подвальных узлах окончательно износились ещё в прошлом году, а ведь это место общего пользования, за ремонт которого мы тоже платим. Считаю, что наш дом к зиме вообще не готов: у нас не субтропики, чтобы мириться с такой низкой комнатной температурой. Когда теплоснабжающая организация и ЖЭК-6 разберутся между собой, и в доме установится температура, соответствующая зимнему сезону?»

Полумеры до добра не доводят

«Прайм тайм» в буквальном переводе означает основное, «наилучшее» время. Микрорайон Черемушки сегодня можно назвать «прайм плейс»-то есть основное и сегодня, пожалуй, «наилучшее» место для городской администрации для решения актуальной проблемы дальнейшего участия в федеральной программе реформирования ЖКХ. На 1 октября 2009 года из 668 многоквартирных жилых домов только 70 управлялись товариществами собственников жилья. Для того чтобы получить деньги из федерального фонда содействия реформированию ЖКХ (при условии софинансирования местного бюджета и собственников) в 2010 году, городу необходимо «вывести» из муниципального управления ещё более 100 домов. Благодаря административной атаке на мкр. Черемушки, подкрепленной психологическими расчетами, чиновники приобретают сразу 70 домов, которые будут фигурировать в отчетности. По большому счету, понять их можно. Неисполнение условий фонда (в том числе увеличение доли организаций частной формы собственности, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по их содержанию и ремонту, до 80%) означает не только отказ в получении очередных госмиллионов на капремонт жилищного фонда и расселение непригодного для проживания, но и возврат тех денег, которые перечислялись Кирово-Чепецку в предыдущие годы. А это ни много ни мало — более 80 млн. рублей, уже затраченных на капремонт и работу с аварийным жилищным фондом.

С автором письма я согласна по всем позициям, за исключением двух. Во-первых, Людмила Карпинская, начальник управления ЖКХ администрации, — вовсе не инициатор создания нового макси-ТСЖ, она лишь выполняет поручение руководителей города Кстати, Людмила Львовна ещё два года назад, когда в муниципальный бюджет пошли первые федеральные деньги, предвидела подобное развитие событий и предупреждала о нем свое начальство. А во-вторых, отказаться от голосования за муниципальную долю в жилищном фонде администрация по закону не имеет права. Другое дело, что жильцов нельзя уговаривать, а тем паче делать заложниками новой структуры — МУП «ЖЭУ № 6», созданной на базе того же муниципального ЖЭКа. Они сами, без влияния извне и сверху, могут и должны выбрать себе партнера по содержанию и обслуживанию жилья.

И последнее: уж если жильцов столь настойчиво убеждали в необходимости создания ТСЖ, то следовало довести до них информацию как о выгодах, так и рисках не частично, а в полном объеме. Потому что полумеры никогда до добра не доводят.

[author]Елена Бушуева[/author]

Ставьте лайк, если нравится материал

Обсуждение

img
SpiriT 27.11.09, 21:51
Как всегда Елена, грамотно,выдержанно и соответственно подано. А вот и " голавняки", а ведь не только жизнь, но и власти заставят вникать. А КУДА ДЕВАТЬСЯ...ЧТОБ ДУРАКАМИ НЕ ВЫГЛЯДЕТЬ... дай нам всем не терпения...а грамотности и умения посчитать, а не только митинговать и по большей части ... ТУТ...