Управа на управляющую

Большая часть жителей города недовольна ценами и качеством жилищно-коммунальных услуг. Это верно и для всех управляющих компаний, и даже для одного товарищества собственников жилья. Исключения есть, но их единицы — тогда, когда люди лично видят, как расходуются деньги, и контролируют этот процесс-то есть в отдельных ТСЖ.

Впрочем, во всех городах проблемы одинаковы. Число жалоб чуть меньше там, где более новый жилищный фонд, но тогда внимание людей нацеливается на внешнее благоустройство.
Да, жителям не хватает детских площадок и парковок — об этом говорят результаты опроса, идущего сейчас на сайте. Но решение этой проблемы, как мы уже писали, находится в руках самих жителей. Муниципалитет придомовой территорией заниматься не вправе и не будет. Управляющая компания сделает, но за это придётся дополнительно заплатить.

Но всякая управляющая компания или ТСЖ получает с жителей деньги за текущие услуги: уборка мусора со дворов, из подвалов, с чердаков, покос травы, побелка бордюров, чистка крыш от мусора, снега, сосулек, замена лампочек, стёкол, дверей в подъездах и многое другое — об этом сказано в договоре и плане работ на год. Словом, множество дел, обеспечивающих порядок и исправную работу всех коммуникаций и общедомового имущества.

Но бывает, что не все заявленные работы выполняются, вплоть до аварийных ситуаций. А собрания показывают, что отношение управляющих компаний к людям может колебаться от игнорирования до хамства. Не удивительно, что люди платят той же монетой.
Например, о том, что к директорам некоторых ЖЭКов нельзя ни дозвониться, ни попасть на приём, известно было ещё три года назад, но даже вмешательство главы города не изменило обстановку.

Тупиковая ситуация с качеством услуг складывается из нескольких составляющих: незнание людьми своих прав, их пассивность и нежелание компаний, предоставляющих услуги ЖКХ, что-то менять.

Лёгким движением руки ЖЭКи превращаются

В 1997 году правительство страны объявило о начале реформы в жилищно-коммунальной сфере. Мотив, который был официально заявлен — снижение уровня износа фондов, повышение эффективности работы, перестройка задач под людские нужды и улучшение обратной связи… По факту, государство решило сбросить с себя бремя ЖКХ из-за недостатка средств на содержание всё сильнее стареющих домов и коммуникаций.
Но, справедливости ради: во всех странах с демократическим строем картина идентична — собственники жилья самостоятельно решают, какие услуги им необходимы. Только в подавляющем большинстве российских случаев реформа к видимым улучшениям пока не привела.

Кирово-Чепецк был первым городом в области, где администрация запустила процесс «приватизации» в жилищно-коммунальной сфере. Многие из тех, кто принимал в этом участие, и по сегодняшний день находятся у власти.
О том, как это происходило, нам рассказали Владимир Крешетов, Людмила Карпинская, Мина Царёва и Наталья Эльская.

В конце 1990-х городское хозяйство ЖКХ состояло из двух предприятий обслуживания жилищного фонда: МУП «ЖКУ» — ведомственное химкомбината; МУЖЭП — городское. В МУП «ЖКУ» входили ЖЭКи: 2, 3, 4, 5, 6, 7. ЖЭК № 1 обслуживал дома, принадлежащие ТЭЦ-3.

В 2000 году завод, снимая с себя обязанность по обслуживанию сферы ЖКХ, передал все свои дома городу. Вместе с этим, в качестве компенсации, КЧХК должен был выплачивать 300 тысяч рублей ежегодно в течение 3 лет. В 2003 году и жильё ТЭЦ-3 также перешло к городу. Таким образом, за 1 600 000 квадратных метров жилья стал отвечать муниципалитет.

В это же время, из-за того, что тепловики ввели новые методики расчёта платы за оказанные услуги, начали расти долги обслуживающих население муниципальных предприятий. Закономерным итогом стало банкротство МУП «ЖКУ» и «МУЖЭП». Структура ЖРЭ, сохранившаяся ещё с 1990-х, действовала, но оставаться без головной компании было невозможно. Поэтому параллельно с процедурами банкротства в 2003 году было создано МУП «УЖХ и КС», на которое и легла забота по управлению обслуживанием жилфонда, а также сбор денег с населения и распределение их за оказанные услуги между ЖЭКами.
Однако обстановка с поставщиками тепла не менялась, и «УЖХ и КС» также начало копить долги.

В 2004 году вступил в действие Жилищный кодекс, который установил новые правила, в том числе и то, что собственники жилья должны выбрать управляющую компанию самостоятельно. Управляющие компании тут же были созданы и в том или другом виде имеются до сих пор как ООО (то есть коммерческие ЖЭКи), которые тогда ещё находились под контролем «УЖХ и КС».

Проработав некоторое время, коммерческие управляющие компании решили избавиться от контроля муниципального предприятия. В спешном порядке была проведена процедура «голосования жителей». Жителей пригласили в ЖЭКи, чтобы в сжатые сроки подтвердить имеющиеся льготы и право собственности на жилье. Толпы пожилых людей в страхе, что лишатся льгот, двинулись к управляющим компаниям.

В 2005 году учредители ЖЭКов создали еще одну структуру — ООО «Консалтинг» — и не стали заключать договор с муниципальным предприятием «УЖХ и КС». Документы были подписаны с вновь созданным «Консалтингом».
В 2006 году новый состав Думы, возглавляемый Владимиром Басовым, принимает решение о создании МУП «РИЦ», наделив его полномочиями по обеспечению учета жилого фонда города, формированию единой базы данных по начислению платы, сбору платежей с населения, контролю показаний, установке, обслуживанию и ремонту приборов учета электроэнергии тепла, воды и газа. Глава города попытался установить собственный контроль за деятельностью управляющих компаний, назначив еженедельные планёрки, где должны были присутствовать руководители всех ЖЭКов. На этих собраниях разбирались жалобы населения на некачественную работу и принимались конкретные меры. Каким-то образом в руках частной компании оказывается паспортная картотека города, хранившаяся в сейфе МУП «РИЦ».

Весь 2007 год идет процесс заключения договоров на управление. В некоторых домах появляются инициативные группы, которые пытаются сопротивляться переходу под управление к частнику и проводят собрания сами: ул. Ленина 52, 60/2; Чепецкая 20, 22; Мира 25 и другие… Но за них уже всё решили.

Со сменой руководства города в 2008 году (администрация Анатолия Чеканова) планёрки ликвидируются, и дело пускается на самотёк. В администрации прорабатывается механизм ликвидации МУП «РИЦ». В январе 2009 года его реорганизуют и переименовывают в МУП «ЖЭУ № 6», который сотрудничает поначалу только с «ЖЭК № 6», ООО «Альтернатива» и ТСЖ «Черёмушки», созданными по инициативе заместителя главы администрации Алексея Абилова.

Изначально, коммерческие структуры не стали забирать самый проблемный жилой фонд. В итоге этими домами обязали заниматься муниципальный «ЖЭК № 6». «УЖХ и КС» обанкротилось; МУП «РИЦ», по сути, ликвидировали, предоставив широкий простор для действий «Консалтингу». Коммерческие УК для сохранения паритета на рынке услуг вступили в саморегулируемую организацию (СРО). Создание собственной головной структуры позволило коммерческим УК ещё сильнее оградить и защитить свою деятельность от посягательств кого бы то ни было, превратив коммерческий сектор городского ЖКХ в полностью замкнутую автономную структуру, неподвластную горадминистрации.

Несмотря на то, что некоторые депутаты выступали против принятия реформы, которое всё же слуичлось 31 марта 2004 года, она была в некоторой степени выгодна администрации города — при её реализации все проблемы муниципалитета в части обслуживания и содержания домов сваливались на головы собственников жилья. Население должно было оплачивать 100% всех начислений. Бюджет больше не участвовал в содержании жилого фонда своей долей. Стандарт, снижающий платёж населению в Кирово-Чепецке, был отменен. Мы стали первым в области городом, где была проведена реформа ЖКХ. О последствиях судите сами.

Что в итоге всех преобразований и захвата рынка? С того времени начал расти снежный ком проблем жильцов: многие не понимали, что произошло, и продолжали ждать чудес в исполнении городской администрации. Коммерческие управляющие компании параллельно с этим времени зря не теряли…
Каков итог подобных интриг в кулуарах власти, мы с вами можем судить по накалу страстей на встрече жителей города с депутатами. Она фактически стала круглым столом по проблемам ЖКХ, по причине присутствия на ней, хоть и в качестве депутатов, директоров двух коммерческих управляющих компаний…

Никто не может сказать, как бы повернулось дело, сохрани городская сфера ЖКХ свой муниципальный статус хотя бы в большинстве. Определённо, деятельность муниципальных предприятий являла бы большую прозрачность и находилась под контролем администрации города. Но в этот раз, уходя от государственного монополиста, город попал к монополисту коммерческому…

Однако, не всё так просто, как могло бы показаться — и муниципальный ЖЭК-6, оказывается, имеет существенные претензии к своей работе. Люди жалуются на высокие тарифы и низкое качество обслуживания, необходимость оплачивать услуги, даже если в квартире никто не прописан и не живёт…
И это вдвойне удивительно, поскольку в своём-то ЖЭКе администрация навести порядок в полном праве и в силах. Но, быть может, тому, кто курирует вопрос, порядок ни к чему?

Сомнительными же методами в конце 2009 года из МУП «ЖЭК-6» на свет появилось упоминавшееся ТСЖ «Черёмушки». Случилось это, когда стали известны требования к населённым пунктам, метящим в программу госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Эта программа подразумевает финансирование капитального ремонта домов. Но, чтобы попасть в неё, в городе должен быть определённый процент ТСЖ. Кирово-Чепецк сильно не дотягивал до нужного показателя.

Действовавшей в то время администрацией города было принято решение: в короткий срок ситуацию необходимо исправить. И, в некотором смысле, провернуть это фиктивно: создать на основе жилфонда ЖЭК № 6 ТСЖ «Черёмушки». Разумеется, все работы по документам, как и прежде, передавались в муниципальный ЖЭК. А сам процесс прошёл с широким использованием административного ресурса, и в результате 50 домов перекинули во вновь созданное ТСЖ. Эта история сомнительна с моральной точки зрения. Но, с другой стороны, деньги на капремонт город получил.

Примерно по этой же схеме было создано ТСЖ в микрорайоне Каринторф: жители неоднократно просили принять дома в муниципальный ЖЭК, что, в принципе, по закону возможно. Но на данный момент 30 домов по-прежнему остаются без внимания. Правление ТСЖ, состоящее из 8 человек, предпочитает обходиться без специализированной обслуживающей организации, собирая с собственников 3 млн рублей в год.
9 аварийных бараков, не вошедших в ТСЖ, переданы администрацией города на обслуживание в МУП «Коммунальное хозяйство» после ликвидации очередного муниципального предприятия МУП «Каринторф».

Проще говоря: история реформирования ЖКХ в городе носит неприятный оттенок: как со стороны муниципального «ЖЭК-6», так и со стороны «Союза». Разумеется, мы не можем точно знать, зарабатывают ли чиновники администрации на этих процессах и расходуются ли средства ЖЭКов для погашения долгов. Пусть эту вероятность каждый оценит самостоятельно.

Но вопрос, каким образом в сложившейся ситуации можно улучшить услуги для простых горожан, необходимо рассмотреть.

Уйти нельзя исправить

В сущности, выбор перед собственниками жилья не столь широк: добиваться качества услуг текущей управляющей компанией или менять форму управления домом. Количество тех, кто устал ждать и просить, неуклонно растёт.

Пример, который на слуху уже несколько лет — ситуация с домом № 13 на ул. 60 Лет Октября. Будем кратки: расторгнуть договор можно по соглашению сторон. Жители такое желание продемонстрировали. Очевидно, что расторжения решила не допускать управляющая компания. Последовали суды, но они — лишь следствие факта: ЖЭК просто не хочет «отпускать» дом.
12 января Дмитрий Бекишов публично пообещал, что договор будет расторгнут. Однако, судя по всему, следовать обещанию никто не торопится.

О другом случае рассказала бывший депутат городской Думы Мина Бабаевна Царёва:

В 2007 году в городскую Думу пришло коллективное письмо от жителей дома по адресу ул. Чепецкая, 18. В нём жители написали о том, что ООО «ЖЭК-2» собрания с собственниками не проводил, они не избирали его управляющей компанией и договор не подписывали. Однако обнаружили в своих почтовых ящиках счета на оплату. Получалось, что собрание, которое провели собственники сами в соответствии с законом, ЖЭК проигнорировал и обманным путем объявил себя управляющей компанией.

К главе города были приглашены представители ООО «ЖЭК-2», прокуратура и собственники-заявители. Каждый рассказывал собственную правду. Прокуратура предложила решить дело в суде — как и поступили жители. В результате, им удалось доказать, что договор на управление с ООО «ЖЭК-2» они не подписывали. Сторона-ответчик предложила мировое соглашение о расторжении договорных отношений, обязалась передать документы в полном объеме добровольно, чем фактически признала фиктивность договора.

Это был не единственный случай обращения жителей города, но единственный, когда люди пошли до конца и решили дело в суде. По этому делу на стороне жильцов выступили и приглашённые депутаты: Сергей Дедов, Анатолий Чеканов, Наталья Эльская.

Сегодня этот дом управляется ТСЖ, но «ЖЭК-2» до сих пор не оставляет попыток получить его под своё управление. Происходит это через одного из собственников, работника кирпичного завода (входит в состав компании «Союз»). Кстати, в доме № 13 по улице 60 Лет Октября, насколько нам известно, тоже живёт один из работников, относящийся к «Союзу», а следовательно — и коммерческим ЖЭКам.

Такой вот "митинг"...

Но надо также понимать, что на монопольный рынок рано или поздно может выйти новый серьёзный игрок. Или, в свете скорых выборов, кто-то захочет заработать на этой теме популярность, как уже случалось с «Единой Россией» и «Русским домом СВА» в прошлом году.

…и что делать

Говорить о том, что всё изменится, начни население грамотно требовать своего — можно, но это только половина правды. Во-первых, такое вообще себе сложно представить; во-вторых, сопротивление со стороны монополии будет существенным. И самое важное — третье: люди и так должны получать положенные услуги, без нервотрёпки и обивания порогов.

Поэтому нужны меры со стороны администрации города и контролирующих органов. Например, штрафы за предоставление неверной информации об управлении многоквартирным домом. Даже единичный прецедент сыграет огромную роль, учитывая высокую сумму штрафа и возможность получить отстранение организации от предоставления услуг.

Необходимо принимать новые правила внешнего благоустройства и активнее накладывать штрафы, как делается в других регионах: за некачественную уборку, не чищенные от снега дворовые проезды…
При возрастании вероятности штрафов возрастёт и ответственность.

Разумеется, перед этим администрации города нужно навести порядок хотя бы в собственном, муниципальном ЖЭК-6 — в конце-концов, это дело чести. Если его директор и заместитель главы города по вопросам ЖКХ не справляются с этой задачей уже несколько лет, наверное стоит их поменять и разобраться с нарушениями…
Требовать от других того, что сами сделать не в состоянии — форменное лицемерие.

Что касается монополии — есть и ещё один механизм воздействия. Помещения, которые занимают «Консалтинг», «Виват-Сервис», «ЖЭК-1», «ЖЭК-2», «ЖЭК-3», «ЖЭК-4», «ЖЭК-7», ООО «Альтернатива», взяты в аренду у городской администрации, как и значительная часть оборудования, вплоть до столов. Правда, сами представители «Союза» публично лукавили: …в УК ЖЭК-2, -4, -7 перешли только люди, все остальное создано своим трудом, и не происходила приватизация муниципального имущества.

Поэтому у власти может быть хороший повод требовать достойного поведения ЖЭКов, но хватит ли смелости…

Найти управу самостоятельно

Разумеется, проявление большей инициативности в вопросах защиты своих прав не повредит улучшению ситуации. Ведь зачастую достаточно знать несколько простых принципов при общении с коммунальщиками:

1. Обнаружив проблему, сразу сообщайте о ней, не ожидая, пока коммунальщики сами её найдут.
2. Обращайтесь к руководителю управляющей компании письменно. В претензии указывается адрес, суть претензий, время, когда обнаружено нарушение. Нужно выразить требование к исправлению ситуации. При этом желательно сослаться на правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, пункты и приложения договора. К претензии можно приложить фотографии, демонстрирующие нарушение.
   • если претензия подаётся лично: на копии ставится должность, Ф.И.О. получившего, дата. Обратите внимание, что получатель должен быть уполномочен на прием документов;
   • если претензия отсылается по почте: нужно уведомление с описью вложения;
3. Претензия игнорируется — запишитесь на личный приём к руководителю компании.
   В ходе встречи нужно изложить суть претензии, показать (если есть) фотографии или иные свидетельства проблемы. Выразить намерение обратиться в контролирующие и судебные органы в случае неисполнения обязательств компанией.
4. Обращение в контролирующие органы
   • государственная жилищная инспекция:
     проверяет соблюдение юридическими лицами требований к их созданию и деятельности, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядка предоставления коммунальных услуг, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов, требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов;
   • прокуратура:
     направляется тот же пакет документов, что и коммунальщикам (текст жалобы, фотографии), дополнительно прилагается ответ, который вы получили от УК, либо сообщается, что ответ получен не был.
5. Если вопрос невозможно решить путем переговоров/переписки — нужно обращаться в суд с требованием обязать управляющую компанию выполнить свои обязательства.
6. В крайних случаях, когда не удаётся получить результата иным путём, жильцы вправе отказаться оплачивать содержание и текущий ремонт жилого фонда, если считают, что услуга не оказывается или оказывается не в полном объёме. Для этого необходимо провести собрание собственников жилья, принять решение об отказе оплачивать услуги (с указанием причины). Документ направляется в управляющую компанию.

Полезные ссылки:

• Судебная практика по ЖКХ.
• Подробные ссылки на законодательство, если коммунальные ресурсы предоставляются ниже необходимых объемов.
• Ветка о ЖКХ форума «Юрклуб».
• Ветка о ЖКХ форума «Закония».
• Ветка о ЖКХ форума «ЗонаЗакона».
• Сайт управляющих компаний ЖЭК-2, ЖЭК-4, ЖЭК-7.
• ЖЭК-6, Альтернатива, Каринторф.



Свои вопросы по решению проблем, связанных с ЖКХ, вы также можете задать на нашем форуме.