Гость недели: что нужно знать об операциях с недвижимостью?

Цены на жильё снижаются. Значит ли это, что оно становится доступнее? Последние годы спрос на жильё обеспечивали более-менее стабильное качество жизни и ипотека. Жить стало тяжелее, а получить ипотеку сложнее (действуют заградительные меры) и не выгодно (высокий процент). Я не думаю, что жильё стало доступнее со снижением цен. Кто-то может возразить, дескать «продают отличные квартиру почти задаром!»… Но такое впечатление очень обманчиво. Если глубоко проанализировать наш рынок, разделить его на сегменты по ликвидности, то вывод получится интересный. Несколько сделок с дешёвым и старым жильём двигают более одно привлекательное предложение. Грубый пример: кто-то продал двухкомнатную хрущевку, чтобы купить жильё новой планировки. А если говорить о ценах, то что произошло на чепецком рынке? Последние три-четыре года цены на недвижимость постоянно росли, они были сильно раздуты и не отражали реальности. Точку в этом процессе поставил рост ипотечных процентов прошлого года. Теперь цены вернулись к уровню пятилетней давности и стабилизировались. По моим наблюдениям, рынок провалился на 30% по сравнению с позапрошлым годом.

Мы и сами видим изменение цен по доске объявлений на нашем сайте. Что-то ещё изменилось в работе чепецких агентств?
Конечно изменения происходят постоянно, появляются новые агентства, старые закрываются… Приходят новички, у которых ещё всё впереди… А работать умеют не все из них: ни денег, ни сил вкладывать не хотят. А разве когда-нибудь такой подход приводил к хорошему результату? Интернет кишит объявлениями от посредников, и Чепецк. РУ тоже. В конечном счёте, более эффективной площадки в городе нет. Какие бы меры не принимали модераторы, всё равно найдутся ловкачи, а это плохо повлияет на доску. Ситуацию обострили и новые правила на Авито: для риелторов их услуги теперь платные. Но это сыграло положительную роль для горожан: «заманухи» исчезли, а отношение к клиентам и коллегам у риэлторов стало более честным.

Изменились и процедурные моменты: совершить сделку стало намного проще, никакого немыслимого числа бумаг не требуется. Покупателю достаточно убедиться в числе прописанных в квартире + в уплате взносов за капитальный ремонт. Остальные долги его не касаются, это проблемы продавца. Плюс, с появлением МФЦ регистрация сделки перестала быть похожей на кошмар. А в сети без труда можно найти и образцы документов и всю справочную информацию. Поэтому работы у агентов поубавилось. К нам обращаются желающие сэкономить время или те, кто особенно остро переживает за предстоящую сделку.
Кстати, снижение числа сделок на местном рынке в ряде случаев привело к росту цены за услуги риэлтора.

Изменения избавят риелторов от вредной привычки пытаться продать квартиру человека, который даже к ним не обращался?
Да, безусловно. На самом деле это неприятная уловка: риэлтор видит ликвидную квартиру, публикует от себя объявление о продаже на других ресурсах. А когда наклёвывается покупатель, то они ставят ультиматум собственнику: у меня есть покупатель, предлагаю свои услуги. Такой подход для клиентов оскорбителен, да и сам горе-риэлтор может остаться ни с чем, если собственник и покупатель найдут друг друга.
Лично я считаю, что важнее получить не сиюминутную выгоду, а находиться с клиентом в хороших отношениях. Когда риэлтор всё сделал качественно и оставил о себе хорошее впечатление, то его порекомендуют знакомым. А в крупных сделках рекомендации значат чертовски много.

Я так поняла, что конкуренция на рынке услуг большая, а сама процедура несложная. Какие тогда могут быть конкурентные преимущества?
Кроме нормального отношения к своим клиентам? Для каждого агента по недвижимости решающее значение имеет полнота его базы данных и совершенство механизмов обращения с ней. Скажу понятнее: если меня просят подобрать квартиру, то я сразу же могу увидеть список текущих актуальных предложений, восстановить прежние. Ведь к нам приходят не только ради продажи, но и чтобы получить актуальное предложение!

Чем отличается хороший риэлтор от плохого? На что горожанам обращать внимание?
Я бы не стал так сразу делить на хороших и плохих. Проще разделить на компетентных и малоопытных. К последним относятся те, кто работают меньше года на рынке и могут наделать роковых ошибок в серьёзной сделке. Разумеется, нужно также отделить специалистов от аферистов. Рекомендация тут простая: читайте то, что подписываете. Проверяйте все документы, чтобы убедиться с кем имеете дело. Думаете, это шутка? За восемь лет практики у меня всего трое просили посмотреть паспорт, один раз — учредительные документы юрлица. Друзья, всегда будьте внимательнее! Нормальный агент не поленится показать все документы при подобном вопросе, а вы таким образом сможете подстраховаться. Будьте внимательны и аккуратны во всём.

А всё же, что с доступностью жилья? Как дела с ипотекой и на что стоит надеяться?
Я так скажу: если у вас именно сейчас стоит вопрос с жильём, то самое время решать его. Настройтесь на решение задачи и подыскивайте варианты, общайтесь с агентами и рынок может подарить вам хорошее предложение. Есть весомая причина заниматься этим вопросом сейчас: в ближайшее время жильё не будет становиться доступнее, для изменения ситуации потребуется много времени.
И в качестве неожиданного примера: в одном из местных банков в январе этого года был побит рекорд 2014 года по количеству заявок на кредит. Значит, многие всё же привыкли к «кризису».

Как вы пришли в эту сферу, как случилась ваша первая сделка?
У меня юридическое образование, девять лет назад я попал в одно из чепецких агентств. Сознательно хотел набраться опыта, чтобы потом организовать свою строительную фирму и заниматься малоэтажным строительством. Моя первая сделка была подобрана директором, мне предстояло составить договор и провести юридическую экспертизу. В день сделки я встретился с покупателем и продавцом в регпалате, но почему то у нас вышла оказия с оплатой моих услуг. Они не смогли договориться между собой кто должен это сделать, и сделка развалилась. Как говорится, первый блин комом.

Сколько было клиентов?
Могу сказать, что доходило до 10 сделок в месяц. На данный момент у меня в базе более 7000 контактов и, в общей сложности, почти 35000 объявлений.

Какая была самая большая сделка?
Это было в самом начале трудовой деятельности, в ней участвовало 11 квартир, их оформляли 2 дня. Один из участников даже упал в обморок в Регпалате. А документы у нас принимал нынешний руководитель отделения Росррестра… В итоге, денег мы получили не много, а степень ответственности и масштабность сделки врезалась мне в память.

Самая курьезная сделка?
Могу рассказать о той, которой был свидетелем, а не участником. В Регпалате проходила типичная сделка, но продавцами были два брата. Так вот у тех возник какой-то спор, который перерос в целую драку! Оказалось, что братья не поделили… нерабочий холодильник.

Дадите ещё совет по работе с риэлторами?
Вместо совета — я выложу небольшие рекомендации о том, как избежать обмана и мошенничества. Скачать их можно по этой ссылке.