Большая ошибка маленькой управляющей компании

Государственная инспекция нашла формальную ошибку в работе УК «Чепецкая», которая не влияла на качество работ, но может обернуться для молодой управляющей организации фатальными последствиями. По жалобам трёх квартир «управляйку» обязали сделать полный перерасчёт платы за содержание. И причина сделать это есть почти в каждом доме под её управлением.

Что произошло? Жители трёх квартир в домах № 4/2 и 10/2 по ул. Речная и дома № 65/1 по пр. Мира обратились в инспекцию с жалобой на порядок начисления платы за содержание имущества (основной тариф управляющей компании). Они заметили, что в протоколах общего собрания плата устанавливалась за жилую площадь, а в квитанциях фигурировало понятие общей площади. Жилая площадь, разумеется, меньше общей и люди подумали, что переплачивают за услуги.
Жилинспекция провела проверку с совершенно неожиданным результатом для обратившихся. Нарушения нашли, но они оказались совсем не тем, что думалось жильцам домов.

Что не так? УК «Чепецкая» не имела права предлагать тариф, опираясь на жилую площадь помещений согласно пункта 4 статьи 151.5 Жилищного кодекса. То есть квитанции выставлялись верные, но в протоколе общего собрания присутствовала ошибка в одном слове, в корне меняющая взаимоотношения между жильцами и компанией.
«Управляйку» обязывают сделать перерасчёт для всех квартир в трёх домах. По сути, вернуть все заплаченные в этом году деньги жильцам квартир за услуги, которые они реально получили. Впоследствии, управляющая компания должна заново выставить квитанции. Но похоже, что она не сможет использовать установленный жильцами тариф, а будет обязана воспользоваться муниципальной или предыдущей утверждённой ставкой (платой, тарифом).

Что плохого? Жильцы думали, что переплатили, но в реальности они платили ровно столько, сколько должны были. УК «Чепецкая» известна лояльными тарифами для жителей, за что и заслужила популярность множества домов. Вмешательство жилинспекции может привести к отмене решений собраний собственников жилья об установлении низких тарифов. Проверяющие предлагают использовать более высокие тарифы (муниципальный или предыдущей организации, обслуживавшей дом).
То есть, по сути, обратившиеся оказываются в глубоком проигрыше — по результатам проверки может получиться, что они заплатят больше.

Кто виноват? Однозначно, УК «Чепецкая». Ошибка в протоколах собраний об избрании управляющей компании и установлении тарифов — исключительно их вина. Одно неверно написанное слово в документах означает, что голосование за вопрос установления платы становится ничтожным, поскольку противоречит жилищному кодексу.
Ошибка формальная. Она говорит, в первую очередь, о профессионализме юридической работы в управляющей организации. Ни другие управляющие компании («ЖЭК-7»/«Семиград», «Комфорт» и даже РСВА), ни ТСЖ такой оплошности не допускали. Недочёт кажется мелким, но это не совсем так.

Что фатального? Дело в том, что аналогичная ошибка допущена УК «Чепецкая» в подавляющем числе протоколов с 2015 по январь 2018 года. Большинство домов, которые «приходили» на обслуживание — подписывали документы с формулировкой «жилая площадь», которая является незаконной. Оперировать можно только понятием общей площади. То есть подавляющее большинство установленных тарифов жилинспекция может «аннулировать».
Пока перерасчёт требуют только для трёх домов. Но, по закону, речь идёт о глобальной ошибке по всем квартирам почти всех домов, находящихся на управлении «Чепецкой». Если последует вмешательство прокуратуры, дополнительные проверки или обращения граждан — фирма должна будет вернуть все принятые деньги за обслуживание жилья. А после выставить новые квитанции по другим тарифам. Но последствия этого вряд ли обрадует горожан.

Чем это грозит дальше? Подчеркнём, что пока перерасчёт не носит массовый характер. Но в случае массового перерасчёта по всем домам — есть три основных варианта развития событий. Во-первых, УК «Чепецкая» может попробовать оспорить предписание жилинспекции (это почти невозможно: оно вынесено исключительно в рамках закона, хоть и против интересов горожан, по сути). Во-вторых, компания может оказаться в ситуации, близкой к краху, поскольку вернуть все деньги по всем домам невозможно — они инвестированы в содержание имущества. В-третих, она может воспользоваться опытом «ЖЭК-7» или «РСВА» и пойти на ликвидацию при появившихся проблемах; с последующим созданием нового юрлица и перезаключением договоров со всеми домами.
Таким образом, формальная юридическая ошибка может привести к самым тяжёлым последствиям. В том числе и для нескольких домов, где нет ошибки в протоколах (например, ул. А. Некрасова, 37; ул. 60 лет Октября, 13 или пр. Россия, 28/1). Они пострадают и при фатальных проблемах компании, и при перерасчёте. Если речь пойдёт о полном «возврате» средств, то единственный вариант — воспользоваться деньгами с расчётного счета компании. И вряд ли кто-то думает о том, деньги каких домов там находятся.